Każdy rodzaj dobra może być wywłaszczony.
Zakup domu lub mieszkania może zostać przedłużony o niemożliwy do ściśnięcia termin na prawo pierwokupu. Co obejmuje ten termin prawny i jakie są konsekwencje tego prawa?
Prawo pierwokupu: co to jest?
Prawo pierwokupu to procedura pozwalająca osobie publicznej (np. samorządowi) na nabycie w pierwszej kolejności, na określonych wcześniej przez nią obszarach, nieruchomości wystawionej na sprzedaż przez osobę prywatną (osobę fizyczną) lub prawną (spółkę). ), w celu prowadzenia działań na rzecz rozwoju obszarów miejskich. Właściciel nieruchomości nie może wówczas sprzedać swojej nieruchomości wybranemu przez siebie nabywcy i na warunkach, jakie sobie życzy. Prawo pierwokupu jest zazwyczaj wykonywane w celu przeprowadzenia działań związanych z rozwojem miast w interesie ogólnym.
Prawo pierwokupu: na jakich towarach?
Garaż, piwnica, dom, mieszkanie, budynek, działka rolna lub nie… każda nieruchomość może być wywłaszczona w całości lub w części. W rzeczywistości nieruchomość, która ma być wywłaszczona przez organ publiczny, musi znajdować się na obszarze określonym w PLU (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego), w ZAD (strefa odroczonego rozwoju) lub w ENS (Sensitive Natural Area). . Nigdy nie wiadomo, czy prawo pierwokupu będzie wykonywane, czy nie, z wyjątkiem wrażliwych obszarów naturalnych, gdzie jest ono stosowane przez większość czasu. Gmina nie jest zobowiązana do nabycia całości wywłaszczonej nieruchomości i może wykupić tylko jej część. Cena sprzedaży będzie wówczas musiała uwzględniać możliwą utratę wartości części nieruchomości, która nie została wywłaszczona, ponieważ odsprzedaż może być trudna. Jednak w celu zapewnienia ochrony właścicielowi nieruchomości, ten ostatni może zażądać od gminy nabycia całości nieruchomości.
Prawo pierwokupu: wykonywane przez kogo?
Najczęstszym prawem pierwokupu jest DPU (Prawo pierwokupu miejskiego), z reguły wykonywane przez gminy, a czasami przez państwo, prefekturę, organizację, spółkę publiczną itp. Prawo pierwokupu istnieje również w sektorze prywatnym, na przykład, gdy właściciel wystawia na sprzedaż nieruchomość zajmowaną przez najemcę. Ten ostatni ma pierwszeństwo do zakupu tej nieruchomości. Publiczne prawo pierwokupu ma jednak pierwszeństwo przed prawem prywatnym w przypadku, gdy zarówno gmina, jak i najemca są zainteresowani kupnem nieruchomości. A w przypadku współwłasności pozostali współwłaściciele mają pierwszeństwo odkupu udziałów współwłaściciela, który chce sprzedać.
Prawo pierwokupu: jak to działa?
Gdy nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż, posiadacze miejskiego prawa pierwokupu są powiadamiani przez DIA (Deklaracja Intencji Alienera) przesyłana do notariusza Urzędu Miejskiego. Posiadacz ten ma dwa miesiące na skorzystanie ze swojego prawa pierwokupu, które będzie musiał uzasadnić (tworzenie obiektów zbiorowych, walka z niezdrowym życiem, rehabilitacja dziedzictwa miasta itp.). Po tym okresie i bez odpowiedzi ze strony potencjalnego pierwokupu prawo nie jest wykonywane. Jeżeli nieruchomość jest wynajmowana w momencie sprzedaży, najemca jest informowany w pierwszej kolejności, przed gminą. Będzie zatem pierwszym, który będzie mógł skorzystać ze swojego prawa pierwokupu, jeśli chce nabyć majątek, w którym mieszka.
Prawo pierwokupu: jakie są środki zaradcze sprzedającego?
Gmina, która wywłaszcza nieruchomość, ma sześć miesięcy na zapłacenie sprzedającemu. Ten ostatni, na przykład, gdy znajdzie się w trudnej sytuacji finansowej lub jeśli decyzja pierwokupu jest niewystarczająco umotywowana, może wystąpić do sądu administracyjnego o unieważnienie pierwokupu. Wniosek o unieważnienie należy złożyć w ciągu 2 miesięcy od wywieszenia decyzji w ratuszu. Ewentualny odrzucony nabywca może również zażądać unieważnienia decyzji pierwokupu, gdy tylko posiada umowę sprzedaży. Inny przypadek sporu między sprzedawcą a wykupującym: gdy ten ostatni dokonuje pierwokupu po cenie niższej niż cena sprzedaży, co jest powszechnie praktykowane przez organy publiczne. Wtedy to sędzia ds. wywłaszczenia będzie rozstrzygał apelację.
Prawo pierwokupu: jakie konsekwencje ma unieważnienie decyzji?
Główną konsekwencją unieważnienia decyzji pierwokupu jest to, że uważa się, że gmina nigdy nie podjęła decyzji o pierwokupu. Jeżeli przeniesienie własności jeszcze nie nastąpiło, anulowanie uniemożliwia jego dokonanie. Z drugiej strony, jeśli już interweniował, były właściciel lub odrzucony nabywca mogą uzyskać anulowanie sprzedaży. Od tego momentu właściciel, który odzyskuje swoją nieruchomość, może ją odsprzedać odrzuconemu nabywcy po cenie i na wybranych przez siebie warunkach. Gminie można zasądzić wypłatę odszkodowania na rzecz właściciela w celu naprawienia szkody poniesionej w związku z tym, że nie mógł on rozporządzać sumą, którą mógł uzyskać ze sprzedaży w bieżącym okresie bezprawnej decyzji. datę cofnięcia niniejszej decyzji. Potencjalny nabywca, który podpisał umowę sprzedaży, może również dochodzić naprawienia poniesionej szkody za wydatki poniesione przed dniem wykonania prawa pierwokupu, w szczególności na nabycie gruntu i uzyskanie pozwolenia na budowę.