Co musisz wiedzieć o obietnicy sprzedaży.
Przyrzeczenie sprzedaży to czynność, przez którą sprzedający i kupujący istniejącą nieruchomość uzgadniają jej sprzedaż. Obietnica sprzedaży pojawia się przed ostateczną sprzedażą. Jest to swego rodzaju rezerwacja nieruchomości przez kupującego i zabezpieczenie dla sprzedającego. Obietnica sprzedaży może przybierać dwie formy: jednostronnej obietnicy lub kompromisu sprzedaży. Podsumowujemy obietnicę sprzedaży!
Obietnica sprzedaży: jednostronna obietnica czy umowa sprzedaży?
Przyrzeczenie sprzedaży, podpisywane między sprzedającym a kupującym istniejącą nieruchomość przed ostateczną sprzedażą, może przybrać dwie formy: jednostronnej obietnicy sprzedaży lub kompromisu sprzedaży (lub „synallagmatycznej obietnicy sprzedaży”).
Jednostronne przyrzeczenie sprzedaży pozwala kupującemu zarezerwować nieruchomość z zachowaniem możliwości odstąpienia od umowy. Zakwaterowanie jest zarezerwowane dla kupującego na czas określony w jednostronnym przyrzeczeniu sprzedaży. Sprzedający natomiast zobowiązuje się nie sprzedawać noclegu nikomu innemu niż kupujący, z którym podpisał przyrzeczenie. Jednostronne przyrzeczenie sprzedaży może być zawarte i podpisane wyłącznie przez obie strony (mówimy o „akcie prywatnym”) lub sporządzone przez funkcjonariusza publicznego (notariusza, komornika, sekretarza) i sporządzone z zachowaniem pewnych formalności prawnych (mówimy „autentycznego aktu”). Jednostronne przyrzeczenie sprzedaży pod prywatnym łonem musi zostać zarejestrowane w ciągu 10 dni od jego podpisania w dziale rejestracji sprzedającego lub kupującego.
Umowa sprzedaży (lub synallagmatyczne przyrzeczenie sprzedaży) definitywnie wiąże zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Klauzula może przewidywać dla jednego lub drugiego możliwość odstąpienia pod pewnymi warunkami określonymi w ustawie.Umowa sprzedaży może być zawarta między osobami fizycznymi (jest to akt prywatny) lub sporządzona przez funkcjonariusza publicznego (notariusz, komornik, urzędnik stanu cywilnego) i sporządzona zgodnie z formalnościami prawnymi (jest to akt notarialny).
Przyrzeczenie sprzedaży, niezależnie od formy (przyrzeczenie jednostronne lub kompromisowe), musi zawierać określone informacje: dane teleadresowe sprzedającego, dane kontaktowe kupującego, adres sprzedawanej nieruchomości, pochodzenie nieruchomość (data poprzedniego aktu sprzedaży, imię i nazwisko poprzedniego właściciela, akt notarialny itp.), szczegółowy opis nieruchomości, jej wyposażenia i aneksów, istnienie hipoteki, jeśli dotyczy, informacje dotyczące współwłasności, jeśli dotyczy ma zastosowanie, wysokość wynagrodzenia osoby odpowiedzialnej za sprzedaż, jeśli dotyczy, cenę sprzedaży i warunki płatności (kredyt na nieruchomość), okres ważności promesy sprzedaży i termin podpisania ostatecznej umowy sprzedaży, warunki wykonywania prawo odstąpienia od umowy, warunki zawieszające przyrzeczenie sprzedaży, jeśli takie występują (przykład: sprzedaż może być zawarta tylko pod warunkiem uzyskania przez nabywcę pozwolenia na budowę lub hipoteki).Do promesy sprzedaży należy dołączyć plik diagnostyki technicznej.
Przyrzeczenie sprzedaży może być doręczone osobiście lub wysłane do kupującego listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Promesa sprzedaży jest sporządzana w jednym oryginalnym egzemplarzu przechowywanym w razie potrzeby przez osobę, przed którą została podpisana (notariusz, pośrednik w obrocie nieruchomościami) lub w dwóch oryginałach (jeden dla sprzedającego, a drugi dla kupującego).
Wiedzieć: potencjalny nabywca może poprosić sprzedającego nieruchomość o diagnostykę techniczną, ale także np. ostatni rachunek za wodę lub ostatni rachunek EFR za nieruchomość, dokumenty zawierające informacje dotyczące nieruchomości, przed podjęciem decyzji.
Obiecuję sprzedać: ile mam zapłacić?
W zależności od przypadku, jednostronnej obietnicy sprzedaży lub kompromisu sprzedaży, kupujący może zapłacić pewną sumę pieniędzy sprzedającemu.
W przypadku jednostronnego przyrzeczenia sprzedaży możliwe jest zawarcie klauzul dotyczących wypłaty sum pieniężnych z chwilą podpisania aktu lub w określonym terminie przed upływem okresu wycofanie. Klauzule te obowiązują pod dwoma warunkami: 1° przyrzeczenie jest zawierane za pośrednictwem upoważnionego profesjonalisty (np. notariusza lub pośrednika w obrocie nieruchomościami); 2° płatność jest przekazywana profesjonaliście z gwarancją finansową przeznaczoną na zwrot zdeponowanych środków. Kwota do zapłaty odpowiada z reguły 5% i 10% całkowitej kwoty sprzedaży. W przypadku, gdy kupujący skorzysta z prawa odstąpienia (a zatem nie kupi nieruchomości), wówczas odzyskuje zapłaconą kwotę (w ciągu 21 dni od dnia następującego po odstąpieniu). W przypadku podpisania ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości wpłacona kwota jest potrącana z pozostałej do zapłaty kwoty. Jednostronne przyrzeczenie sprzedaży może również zawierać klauzulę dotyczącą odszkodowania z tytułu unieruchomienia (lub „ceny wyłączności”): kupujący płaci sprzedającemu rekompensatę finansową za rezerwację zakwaterowania na czas trwania przyrzeczenia sprzedaży.Należy pamiętać, że kupujący może utracić rekompensatę za unieruchomienie, jeśli się wycofa. Odszkodowanie za unieruchomienie (minimalna kwota 5% ceny sprzedaży nieruchomości) jest obowiązkowe w przypadku jednostronnego przyrzeczenia sprzedaży ważnego dłużej niż 18 miesięcy, jeśli sprzedający jest osobą fizyczną.
W przypadku umowy sprzedaży klauzule mogą przewidywać również zapłatę kwoty pieniężnej niezwłocznie po podpisaniu umowy lub w określonym terminie przed upływem terminu do odstąpienia od umowy. Aby klauzule te były ważne, muszą być spełnione dwa warunki: 1° umowa sprzedaży musi być zawarta przez osobę uprawnioną do udziału w sprzedaży (np. notariusza lub pośrednika w obrocie nieruchomościami); 2° wpłata musi zostać przekazana profesjonaliście posiadającemu gwarancję finansową przeznaczoną na zwrot zdeponowanych środków. Żądana kwota odpowiada na ogół 5% i 10% całkowitej kwoty sprzedaży. Jeśli kupujący skorzysta z prawa odstąpienia (i nie kupi nieruchomości), wówczas odzyskuje zapłaconą kwotę (w ciągu 21 dni od dnia następującego po odstąpieniu).Jeżeli ostateczna sprzedaż nieruchomości zostanie zakończona, zapłacona kwota jest odejmowana od pozostałej do zapłaty kwoty. Umowa sprzedaży często zawiera również klauzulę karną, która zobowiązuje sprzedającego lub kupującego do wykonania umowy (a więc do sprzedaży lub kupna) i która przewiduje odszkodowanie w przypadku niewykonania.