Zasady sprzedaży renty dożywotniej.
Renta dożywotnia to coraz bardziej popularna forma sprzedaży nieruchomości. Słyszymy o tym w prasie, w telewizji… Dożywocie bezpłatne, dożywocie zajęte, bukiet, dożywocie… Inwentaryzujemy sprzedaż rent dożywotnich.
Co to jest sprzedaż renty dożywotniej?
Sprzedaż dożywotnia polega na sprzedaży nieruchomości i otrzymaniu dożywotniej renty aż do śmierci.
Kto może sprzedać życie? Każda osoba zdolna do czynności prawnych może sprzedać nieruchomość dożywotnio. Mianowicie: możesz sprzedawać w życiu inne towary niż mieszkania (na przykład meble, dzieła sztuki).Sprzedawca nazywa się rentierem. Nabywca nazywa się débirentier.
W przypadku sprzedaży renty dożywotniej przyszła śmierć sprzedającego musi być nieprzewidywalna. Kupujący nie powinien zatem być świadomy ewentualnej choroby sprzedającego; to jest zasada dożywocia! Uwaga: w przypadku śmierci sprzedającego w ciągu 20 dni od podpisania aktu sprzedaży, prawo uznaje, że śmierć była do przewidzenia, a zatem sprzedaż jest nieważna. Spadkobiercy sprzedającego mogą zwrócić się do sądu o jego anulowanie.
Wolne życie czy zajęte życie? Mówi się, że renta dożywotnia jest „bezpłatna”, gdy nieruchomość jest niezamieszkana w momencie podpisania umowy sprzedaży. Nabywca może następnie rozporządzać nieruchomością, zajmować ją lub wynajmować i pobierać czynsze. O rentie dożywotniej mówi się, że jest „zajęta”, gdy sprzedający zachowuje prawo użytkowania nieruchomości przez całe życie, tj. zachowuje prawo do korzystania z nieruchomości, wynajmowania jej i pobierania czynszów, ale nie może sprzedać nieruchomości ( właśnie zrobił to z dożywotnią rentą!), ani sprzedać prawa do użytkowania nieruchomości.Kupujący będzie musiał wtedy poczekać do śmierci sprzedającego (lub ostatniego z dwóch sprzedających, jeśli na przykład sprzedającymi jest para mieszkająca w lokalu), aby zająć nieruchomość.
Ile lat można założyć nieruchomość? 75-85 lat wydaje się być dobrą grupą wiekową, aby zacząć sprzedawać swój dom na całe życie. W każdym przypadku zdecydowanie zaleca się, aby sprzedający i potencjalny kupujący uzyskali dobre informacje od notariusza, aby uniknąć wpadnięcia w pułapkę renty dożywotniej i podjąć świadomą decyzję.
Płatność: bukiet i renta
Sprzedaż w życiu może być interesująca zarówno dla kupującego, jak i dla sprzedającego: sprzedający otrzymuje dodatek do emerytury do końca życia, a kupujący może zawrzeć bardzo dobrą transakcję (na ciasnym rynku nieruchomości , to dobra uwaga).
Kupujący kupuje nieruchomość, ale nie płaci ceny rynkowej. Płaci bukiet i renty dożywotnie.Bukiet odpowiada kwocie zapłaconej w dniu sprzedaży, dowolnie ustalonej przez strony (bukiet z reguły odpowiada 30% całkowitej wartości nieruchomości). Renta dożywotnia jest wypłacana sprzedającemu przez całe życie, co miesiąc, co kwartał lub co rok. Jest płatna z góry lub z dołu. Strony mogą uzgodnić, że nie ma bukietu, a jedynie renta dożywotnia. Uwaga: renta dożywotnia podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Aby obliczyć cenę renty dożywotniej, bierze się pod uwagę kilka kryteriów. Wysokość czynszu jest szacowana na podstawie: wieku i długości życia sprzedającego, wartości nieruchomości, czynszów, jakie kupujący mógłby otrzymać, gdyby nieruchomość była wynajmowana. Skale (takie same dla wszystkich rent dożywotnich) są również brane pod uwagę przy obliczaniu wysokości renty. Wagi te można skonsultować np. z notariuszem.
Wiedzieć: do dożywotniego aktu sprzedaży można dodać kilka rodzajów klauzul.Klauzula indeksacyjna umożliwia rewizję wysokości renty zgodnie z deprecjacją pieniężną. Klauzula wypowiedzenia umożliwia automatyczne rozwiązanie umowy sprzedaży renty dożywotniej w przypadku nieopłacenia przez nabywcę jednej lub kilku rent. Klauzula karna pozwala sprzedającemu na zatrzymanie bukietu w przypadku nieopłacenia przez kupującego jednej lub kilku rent i anulowania sprzedaży.
Kto płaci za utrzymanie sprzedanej nieruchomości za życia?
Kto pokrywa koszty utrzymania nieruchomości, wszelkie prace, podatki związane z nieruchomością po sprzedaży za życia?
W zajętej dożywotniej rencie z prawem użytkowania sprzedający płaci (o ile w akcie sprzedaży nie zaznaczono inaczej): bieżące naprawy i utrzymanie lokalu mieszkalnego (chyba że całkowicie wyda sprzedaną nieruchomość), podatki mieszkaniowe, grunt i śmieci windykacja, rachunki za energię. Kupujący płaci za główne naprawy.
W przypadku renty dożywotniej z prawem użytkowania nabywca płaci (chyba że umowa sprzedaży stanowi inaczej) podatek od nieruchomości oraz podatek od wywozu odpadów z gospodarstw domowych. Akt sprzedaży przewiduje podział innych wydatków.
W bezpłatnej rencie dożywotniej nabywca pokrywa opłaty (energia, podatki, podatki itp.), bieżące utrzymanie i wszelkie naprawy.