Zasady dotyczące VEFA.
Sprzedaż mieszkania w stanie deweloperskim lub VEFA to sprzedaż nieruchomości, która jeszcze nie została wybudowana, ale jest w trakcie budowy lub której budowa wkrótce się rozpocznie. Strony mogą zawrzeć umowę rezerwacyjną przed zawarciem umowy sprzedaży. Robimy bilans.
Jak działa VEFA lub sprzedaż w przyszłym stanie realizacji?
Sprzedaż w stanie deweloperskim lub VEFA to bardzo powszechny sposób sprzedaży i kupna nieruchomości.
Po co sprzedawać VEFA?
Umowa rezerwacji apartamentu w przyszłym stanie wykończenia lub sprzedaży w przyszłym stanie wykończenia (VEFA) jest umową umożliwiającą rezerwację noclegu: sprzedający (rezerwujący) zobowiązuje się do rezerwacji zakwaterowanie dla kupującego (rezerwującego) w zamian za kaucję.
VEFA jest aktem pod prywatnym podpisem, czyli aktem sporządzonym między osobami fizycznymi, bez obecności notariusza. Ale możliwe jest zawarcie tej umowy przed notariuszem (ten ostatni dokona wtedy niezbędnych kontroli). Po podpisaniu aktu notarialnego należy go wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru (LRAR) lub dostarczyć osobiście kupującemu, przed wpłatą środków!
Kupujący ma prawo do odstąpienia od umowy w ciągu 10 dni kalendarzowych od dnia następującego po pierwszym przedstawieniu listu poleconego powiadamiającego go o umowie lub dnia po doręczeniu go osobiście. Wycofanie musi być wykonane przez LRAR.
Kto jest właścicielem poza planem?
W celu rezerwacji mieszkania do wybudowania, kupujący może być zobowiązany do wpłacenia sprzedającemu kaucji na rachunek bankowy otwarty w imieniu kupującego lub u notariusza. Wysokość kaucji musi wynosić maksymalnie 5% ceny sprzedaży (w przypadku podpisania aktu sprzedaży na mniej niż 1 rok przed podpisaniem umowy sprzedaży) lub maksymalnie 2% ceny sprzedaży (w przypadku umowa została podpisana w ciągu 1 do 2 lat przed podpisaniem umowy sprzedaży). Nie można żądać kaucji, jeśli umowa została podpisana wcześniej niż 2 lata przed podpisaniem umowy sprzedaży.
Kwoty wpłacone jako gwarancja są niedostępne, niezbywalne i nie podlegają zajęciu do czasu zawarcia umowy sprzedaży. Kupujący odzyskuje wpłacone zabezpieczenie w przypadku, gdy: bank odmawia udzielenia kredytu, umowa sprzedaży nie zostaje zawarta przez sprzedającego w terminie przewidzianym w umowie przedwstępnej, cena sprzedaży jest o ponad 5% wyższa od skorygowanej ceny prognozowanej, różnica między umową sprzedaży a prognozami umowy przedwstępnej jest nienormalna, kupujący zgłasza swoje żądanie zwrotu przez LRAR sprzedającemu i depozytariuszowi kaucji.
Kupujący jest właścicielem wyłącznie gruntu i części nieruchomości już zbudowanych w momencie podpisania umowy sprzedaży. Następnie jest właścicielem części nieruchomości w miarę ich budowy.
Jak zrobić VEFA?
W umowie podpisanej między stronami musi znaleźć się kilka informacji.
- Informacje dotyczące stron: dane teleadresowe sprzedającego i kupującego, gwarancja finansowa zwrotu kosztów (GFR) udzielona kupującemu przez sprzedającego lub gwarancja finansowa wykonania prac (GFA).
- Informacje dotyczące mieszkania: adres, powierzchnia mieszkalna, liczba pomieszczeń głównych i wyliczenie pomieszczeń gospodarczych, budynków gospodarczych i wolnych przestrzeni, opis użytych materiałów i elementów wyposażenia, lokalizacja mieszkania w budynku lub w zespole mieszkaniowym.
- Informacje dotyczące sprzedaży: szacunkowa cena sprzedaży i warunki do zmiany, data, w której sprzedaż może zostać sfinalizowana, sposób płatności (z pożyczką lub bez), kwota pożyczki, warunki i nazwa pożyczkodawcy, warunek zawieszający, jeśli dotyczy, warunki zwrotu kaucji w przypadku rezygnacji z zakupu, czas dostawy.
- Informacje o warunkach skorzystania z prawa odstąpienia od umowy: możliwe kary za nieterminowe wydanie mieszkania.
- Informacje o pracach, które kupujący może zarezerwować; może to obejmować: montaż urządzeń sanitarnych w kuchni i mebli, które mogą je pomieścić, montaż urządzeń sanitarnych w łazience lub kabinie prysznicowej i mebli, które mogą je pomieścić, montaż urządzeń sanitarnych w toaletach, układanie płytek ściennych, wykładzin z wyłączeniem izolacji, wyposażenia w grzejniki elektryczne, gdy pozwala na to charakterystyka instalacji elektrycznej i zgodnie z wymaganą mocą, dekorację ścian.
Mianowicie: 2 gwarancje, GFR i GFA, mogą zostać zrealizowane przez kupującego, jeśli sprzedający nie ukończy budynku z powodu niepowodzenia finansowego.