Obowiązujące zasady ustalania wysokości czynszu.
Każdy wynajmujący ma prawo ustalać wysokość czynszu za lokal, który swobodnie wynajmuje. Jednak w niektórych miastach zwanych „strefami zamkniętymi” obowiązują kontrole czynszów. Oznacza to, że czynsz nie może przekroczyć określonej kwoty w przypadku ponownego najmu oraz w przypadku odnowienia najmu.
Ustaw wysokość czynszu: kwota gratis na terenach poza „ciasną strefą”
Jak ustalić cenę wynajmu? Poza „ciasnymi strefami” każdy właściciel ma swobodę ustalania wysokości czynszu za lokal, który wynajmuje, za lokal pusty lub za lokal umeblowany.
Wynajmujący może co roku i tylko raz w roku zmienić czynsz, jeżeli taka roczna korekta jest przewidziana w umowie najmu (lub „dzierżawie”).
W ramach odnowienia najmu właściciel może w przypadku ewidentnie zaniżonej wysokości czynszu zaproponować najemcy wyższy czynsz. Musi postępować zgodnie z określoną procedurą, aby ustalić wysokość podwyżki czynszu.
Uwaga: niektóre miasta podlegają określonym zasadom (Paryż, Lille, Hellemmes, Lomme, Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint- Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Plamy i Villetaneuse).
Ustalenie wysokości czynszu: kontrola czynszu w „strefach napiętych”
Jak ustalić cenę najmu lokalu znajdującego się w „ciasnej strefie”? Ustalanie czynszu regulują określone zasady: obowiązuje regulacja czynszu, a zatem wysokość czynszu nie może przekroczyć określonej kwoty w przypadku ponownego najmu lokalu (nowy najemca w lokalu) lub w przypadku odnowienia najmu (w lokalu pozostaje ten sam najemca).Aby dowiedzieć się, czy zakwaterowanie znajduje się w napiętej okolicy, wejdź na rządową stronę internetową i wpisz swoje miasto.
W przypadku lokali położonych na ciasnych terenach oraz w ramach pierwszego wynajmu właściciel ustala dowolnie wysokość czynszu. Może również raz w roku dokonać korekty tej kwoty, jeżeli taka korekta jest przewidziana w umowie najmu.
Przy przedłużaniu umowy najmu, jeśli wysokość czynszu jest zaniżona w stosunku do ceny rynkowej, właściciel może go podwyższyć, pod warunkiem, że lokal spełnia kryterium charakterystyki energetycznej i zgodnie z określoną procedurą.
W przypadku nowego najmu lokalu i po mniej niż 18 miesiącach pustostanu podwyższenie czynszu możliwe jest tylko w następujących sytuacjach:
- czynsz nie mógł być zmieniany w ciągu ostatnich 12 miesięcy (wtedy może być podwyższony o roczne zmiany IRL publikowane w dniu podpisania nowej umowy najmu; należy pamiętać, że wysokość czynszu płaconego przez poprzedni najemca musi figurować w umowie najmu);
- wykonano prace po wyjeździe poprzedniego najemcy, a lokal spełnia kryterium charakterystyki energetycznej (należy rozróżnić 2 przypadki: jeżeli wykonane prace opiewają na kwotę co najmniej 50% ostatni rok otrzymywanego czynszu, wówczas czynsz może być podwyższony i to tylko wtedy, gdy spełnione są 2 warunki: 1° właściciel sfinansował prace remontowe lub prace doprowadzone do przyzwoitości; 2° zużycie mieszkania w energię pierwotną wynosi mniej niż 331 kWh na metr kwadratowy rocznie; zużycie to określone jest w ocenie charakterystyki energetycznej nie starszej niż 4 lata; ponadto prace prowadzone przez właściciela muszą być wykonane po wyjeździe ostatniego najemcy, w terminie powierzchnie wspólne lub prywatne; czynsz można wówczas podwyższyć o 15% kwoty robót wraz z podatkiem; 2 przypadek: roboty są za kwotę co najmniej równą czynszowi z poprzedniego roku; wtedy nowy czynsz jest ustalany swobodnie, od tego momentu spełnione są 3 warunki: 1° prace remontowe były prowadzone krócej niż 6 miesięcy; 2° nakład pracy jest co najmniej równy czynszowi za ostatni rok; 3° zużycie energii pierwotnej w mieszkaniu wynosi mniej niż 331 kWh na m2 rocznie, zgodnie z diagnozą charakterystyki energetycznej sprzed mniej niż 4 lat;
- czynsz jest zaniżony, a mieszkanie spełnia kryterium charakterystyki energetycznej (czynsz może być podwyższony po spełnieniu 2 warunków: 1° czynsz jest zaniżony; 2° zużycie energii pierwotnej mieszkania jest mniejsze niż 331 kWh na metr kwadratowy m rocznie, na podstawie diagnozy charakterystyki energetycznej sprzed mniej niż 4 lat; do obliczenia czynszu podwyższenie jego wysokości nie może przekroczyć 50% różnicy między wysokością czynszu ustalonej na podstawie czynszów pobieranych w sąsiedztwie za porównywalne zakwaterowanie i ostatni czynsz obowiązujący poprzedniego najemcę).
Wiedzieć: jeśli nowo oszacowany czynsz przekracza podwyższony czynsz referencyjny obowiązujący w dniu podpisania umowy najmu, wówczas najemca może zakwestionować wysokość; spór jest kierowany przez LRAR do właściciela następnie, w przypadku braku porozumienia między właścicielem a najemcą, poprzez zajęcie wydziałowej komisji pojednawczej, od której zależy lokal, a następnie, w przypadku braku porozumienia, ponownie przed sądem, na którym zależy od zakwaterowania.
W przypadku nowego najmu lokalu, który nie był zamieszkiwany przez ponad 18 miesięcy, cena czynszu jest ustalana dowolnie przez właściciela i może być corocznie aktualizowana pod warunkiem, że ta zmiana jest przewidziana w umowie najmu.
Niektóre kwatery prywatne podlegają surowym zasadom, jeśli chodzi o ustalanie wysokości czynszu: kwatery z 1948 r., kwatery zatwierdzone przez Anah (z wyłączeniem pośrednich umów najmu), mieszkania o niskim czynszu, umeblowane kwatery turystyczne, podnajem.